緩和期に膨らんだ｢住宅ローン残高｣のヤバい実態

40代まで負債超過の状態

家計部門で注視が怠れないのは、住宅ローンへの影響だ。長引く超低金利のもとで、家計は、過去のトレンドを超えて多額の住宅ローンを借りられ、住宅を購入してきた。

下の図表は、家計の金融資産・負債残高を世帯主の年齢階層別にみたものだ。目立つのは、家計の負債残高がすべての年齢層で増えていることだ。

2019年時点の負債残高（グロス）を10年前と比べると、30歳未満345万円→553万円、30～39歳層835万円→1182万円、40～49歳層941万円→1106万円、50～59歳層568万円→690万円、60～69歳層278万円→334万円、70歳以上層152万円→193万円となる。

この結果、以前であれば、40代にはネット金融資産（金融資産残高から金融負債残高を差し引いたもの）が負債超過から資産超過に転じていたものが、2019年調査では、ネット資産超過への転換が50代に持ち越されている。

家計部門における負債は、ほとんどが住宅ローンだ。データからわかるのは、異次元緩和下での超低金利が、いかに若年層、中堅層の住宅購入を促したかである。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」によれば、2024年4月調査での住宅ローンの借入形態は、「変動型」76.9％、「固定期間選択型」（借入当初から一定期間、金利が固定され、そののちに変動金利となるもの）15.1％、「全期間固定型」8.0％だった。

利用者の多くが、低金利の長期化を受けて「変動型」を選択した。この結果、短期金利が上昇すれば、利用者の負担がただちに増える構図にある。

国土交通省の「令和4年度住宅市場調査報告書」によれば、分譲集合住宅（分譲マンション）の購入資金は平均5279万円、うち自己資金平均2259万円、借入金同3020万円だった。借入金に対する年間返済額は約148万円であり、年収に対する住宅ローンの返済負担率は17.4％だった。

超低金利の時代に適用された変動金利は当初の適用利率が1％未満のものが多く、かつ、住宅ローン減税などの国からの支援もあったために、実質的な金利負担はごくわずかだった。短期金利が上がれば、利用者の負担は増える。

借入金を3000万円と仮定すると、変動金利が0.25％上がれば当初の返済負担額は年間7万5000円増える。0.5％上がれば、15万円の負担増だ。家計部門も、異次元緩和で預金残高は大きく増えたが、その大半は高齢者の保有である。

高齢者の家計は利上げの恩恵を受けるが、20代、30代、40代は預金残高の倍以上の負債残高（住宅ローン残高）を有しており、若い世代の家計は圧迫される。利上げ幅が拡大すれば、住宅ローンの条件変更も多数発生する可能性がある。注視を怠れない。

（山本謙三 ： オフィス金融経済イニシアティブ代表）