不動産会社が期待するデジタル証券の魅力と課題

中央集権型のGAFAMとは異なる、新たなビジネスの可能性が広がっている(デザイン:熊谷直美)

兵庫県神戸市に浮かぶ人工島「六甲アイランド」。昨年末、ここに立つ物流施設の信託受益権(賃料などを受け取る権利)が1口約50万円で個人投資家向けに販売されたところ、募集総額約8億円が約8時間で完売した。

「『ありそうでなかった投資商品』だった点が評価された」

ファンドを運用する三井物産デジタル・アセットマネジメント(MDM)の上野貴司社長は手ごたえを得る。今回発行されたのはJリート(上場不動産投資信託)の投資口でも、クラウドファンディングの出資持分でもない。「セキュリティ・トークン(ST)」だ。

不動産投資のいいとこ取り

STとは、ブロックチェーン技術を用いて電子的に発行されるデジタル証券を指す。あらゆる金融商品や動産を証券化できる期待の技術だが、一見デジタルとは縁遠い不動産業界からの注目も集めている。

『週刊東洋経済』の4月11日(月)発売号では「テクノロジーの未来」を特集。GAFAMが狙う次世代の市場やブロックチェーン技術に基づく新たな概念「Web3.0」について、総まくりで解説している。

なぜ不動産会社はSTに期待するのか。それは、プロの投資家が中心だった不動産市場における、個人投資家、とりわけ投資未経験者層の参入に効果が見込めるとみているからだ。

STは従来の不動産投資手法の「いいとこ取り」をした商品とされている。数十万円からの投資が可能で、現物不動産よりもハードルが低い。

裏付け資産となる不動産の鑑定評価額が基準となるため、Jリートのような急激な価格変動もない。

近年普及している不動産クラウドファンディングと比較しても、STはファンドの償還を待たずに途中で出資持分を売却できるうえ、税制面でも有利だ。「株式に比べてリスクが低く、投資対象が分かりやすい不動産は(未経験者が投資を行うのに)適している。STによる投資体験を通じて、『投資は怖い』という先入観を変えたい」(MDMの上野氏)。

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MDMは3月、第2弾として群馬県・草津温泉の旅館の信託受益権約20億円を裏付け資産とするSTを公募した。コロナ禍でも稼働率が8割を超える人気施設で、旅館の運営会社とは長期で固定賃料を受け取る契約を結んでいる。草津温泉の旅館という親しみやすさも決め手となった。

MDMはST向けに不動産を約700億円確保しており、準備ができた物件から順次公募する構えだ。

不動産ファンド運用大手のケネディクスは昨年8月、渋谷駅近くの賃貸マンションの同じく信託受益権約14億円をSTによって公募した。

中尾彰宏執行役員デジタル・セキュリタイゼーション推進部長は「賃貸マンションという投資対象の分かりやすさと、築浅かつ好立地という安定性。STを象徴する物件を選んだ」と話す。こちらも募集金額を上回る個人投資家からの反響があったという。

中間コストを省ける利点

ケネディクスがSTに参入した背景にあるのは、既存のJリート市場が抱える課題だ。「ミドルリスク」を掲げるJリートだが、足元では株式同様、価格変動が大きい。本来は個々の不動産を裏付けとする投資口価格も、現在はJリートの格付けやスポンサー企業の信用力の影響を受けている。STを通じて、本来あるべきミドルリスクの投資を追求する。

渋谷区神南のマンションをSTとして公募した(写真提供:ケネディクス)

ケネディクスは渋谷に続いて、3月には東京都北区の学生寮を裏付け資産とするST約20億円を公募した。こちらも学生寮という馴染みのある用途が特徴だ。

「今後はファンドの量産体制に入る。来年には、毎月新たなSTを公募していきたい」(中尾氏)

個人投資家のみならず、投資を募る不動産会社にもSTのメリットを享受する。筆頭は出口の多様化だ。

TMI総合法律事務所の成本治男弁護士は、「中間コストのかかる機関投資家と比べて、個人投資家から直接出資を受けるSTは、利回り以外の特典も組み合わせれば、売手からすればより高い価格で売却しうる。個人投資家にとっても、これまで機会のなかったプロ向けの不動産に投資ができる」と指摘する。

冒頭の六甲アイランドの物流施設は、元々Jリートが保有していた信託受益権の一部を切り出したものだ。

「優良な不動産は利回りが低くなりすぎて、Jリートでは取得が難しい。一方、個人投資家の中には利回りが低くても良いから優良な不動産似投資したいという声もある」(MDMの上野氏)

ケネディクスが昨年公募した渋谷の賃貸マンションも、不動産ファンドの投資対象にもなり得る競争力の高い物件だ。「リートなら上場させるのに300億円程度の資産が必要で、投資家には上場後の成長ストーリーを提示する必要がある。STなら計画から実行まで2~3ヵ月で、運用方針を細かく策定する必要もない」(ケネディクスの中尾氏)という機動力も利点だ。

未経験者への門戸は道半ば

 個人投資家と不動産の懸け橋として期待されるST。一方で、本丸である投資未経験者層からの資金流入には課題もある。STは原則として証券会社経由での販売が義務付けられ、証券口座を持っている層に投資が事実上限られる。

「ICO(イニシャル・コイン・オファリング)をめぐる過去の詐欺的事案などを受けて、STの法規制も厳格になってしまった。公募要件の緩和等は今後の課題だ」(成本弁護士)

現物不動産よりは投資額が小さいとはいえ、1口あたり数十万円は個人にとって容易な金額ではない。背景には窓口となる証券会社への手数料のほか、STの公募実績が少ないため金融機関や法律事務所への手数料が高止まりしている。1物件につき1つのファンドを組成するため、運用にかかる事務手続きの効率化も急務だ。

日銀によれば、家計の金融資産のうち過半を現預金が占め、株式や投資信託は約14%にとどまる。STが眠れる金脈を掘り起こせられれば、不動産会社のさらなる参入もありそうだ。

(一井 純 : 東洋経済 記者)

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