"小田急色"をあえて消した「下北沢再開発」の勝算

小田急線の下北沢駅。地下化によって地上の線路跡地が開発可能になった。その右には京王井の頭線の下北沢駅がある(記者撮影)

小田急電鉄が和泉多摩川―東北沢間10.4kmの複々線化事業を2019年3月に完了してから、2021年9月で2年半が経過した。

複々線化により列車の増発が可能になったことで混雑緩和や速達性の向上など鉄道利用者にとっては大きなプラス効果があったが、複々線化の副次的な効果も沿線にじわりと広がりつつある。世田谷代田―東北沢間約1.6kmを地下化したことで、地上の線路跡地が開発可能となったことである。

そこに何を造るか。鉄道会社の不動産開発というと大型オフィスビル、商業施設、マンションなど収益性の高い物件の建設を想像しがちだが、小田急の考えは違った。収益の最大化を図るために「街を変える」のではなく、すでにある街の姿を最大限に尊重し、その発展につながるような開発計画を策定した。小田急はこれを「支援型開発」と呼ぶ。

約1.7kmの細長い敷地は複数のブロックに分けられて工事が進められ、完成したものから順次、利用が始まっている。

LPレコードを楽しめるホテル

9月16日、下北沢駅から徒歩5分の場所に新しいホテルがオープンした。街づくり企画などを手掛けるGREENING(グリーニング)が運営する「MUSTARD HOTEL(マスタードホテル)」である。建物は2階建てで周囲の住環境に配慮した。全60室にレコードプレーヤーが配備され、地元のレコード店がセレクトした300枚のLPレコードの中から好きなものを無料で視聴することが可能だ。

若者の街、下北沢には中古LPレコードを扱う店が多数あるが、音楽だけでなく古着やグルメも魅力の1つ。国際的なタウンガイド誌『Time Out(タイムアウト)』は、2019年の全世界対象の都市調査「世界で最もクールな街」で下北沢を世界第2位に選出している。同誌では「東京にとっての下北沢は、ニューヨークにとってのブルックリンのような存在だが、唯一違うのはもっとイカしていること」として、「歩いて探検するのにぴったりの広さ」だという。コロナ禍が収束すれば世界中から旅行者が下北沢を訪れ、街を散策するだろう。店で購入したレコードをすぐに客室で聴くことができるのは、このホテルの大きな優位性になる。

客室は時間貸しも可能だ。料金は30分500円からで、「会議だけでなく、お昼寝、英会話レッスンなど気軽に使ってほしい」と、同ホテルの担当者が話す。下北沢に多く居住しているファミリー層の利用も想定している。

一方で、長期滞在者向けには、レンタサイクルの無料利用、近隣の銭湯回数券の提供といったサービスも行う。

レコードプレーヤーを設置した「MUSTARD HOTEL(マスタードホテル)」の客室(記者撮影)

大小さまざまな建物で構成される商業施設「reload(リロード)」(記者撮影)

マスタードホテルの隣に、一足早い今年6月にオープンした商業施設「reload(リロード)もユニークな存在だ。やはり2階建てだが、大きな建物をドンと構えてその中にテナントが入居するのではなく、敷地内には大小さまざまな建物が連なっている。1階と2階を結ぶ階段は不規則に配置され、壁は真っ白。エーゲ海の島の街並みをどこか思わせる。中へ1歩足を踏み入れると、迷路に迷い込んだようだ。

リロードの中をぶらぶら歩くと意外な店が現れるという点では、下北沢の路地裏にも似ている。「回遊と滞留を意識した」と小田急電鉄エリア事業創造部の橋本崇課長が話す。施設のリロードという名前には、「線路の跡地から新しく街が始まる」という意味を込めたという。

「小田急カラー」は表に出さず

小田急は世田谷代田―東北沢間の線路跡地を13のブロックに分け、多種多様な施設を建設する。2016年2月、世田谷代田駅近くに賃貸住宅をオープンしたのを端緒として、2020年4月には認可保育園が開業、区内で課題となっていた待機児童問題の解消の一助となった。さらに店舗・住宅一体型のSOHOと商業店舗からなる商店街「BONUS TRACK(ボーナストラック)も開業した。

音楽アルバムのボーナストラックのように、「本来のアルバムには含まれない余白の部分として、アーティストがやりたいことをやったという意味を込めた」(小田急)。入居者が個々にビジネスを展開するだけでなく、入居者同士が連携して街の盛り上がりに寄与するような活動を推進していきたいという。ボーナストラックには下北沢の名物書店「B&B」が移転開業。ユニークな品ぞろえが集客に一役買っている。

同年9月には世田谷代田の駅裏に小田急グループが運営する温泉旅館「由縁別邸」が開業。宿泊だけでなく日帰りも可能で、隠れ家のような風情が人気を集めている。こうして列挙するだけでも施設のタイプは実に多種多様だが、実際にこの1.7kmを歩いてみて感じるのは、小田急の企業カラーがまったく感じられないことだ。

首都圏の多くの沿線には、駅前に企業名を冠した百貨店やスーパーがある。近年における駅前再開発の成功例といえる「二子玉川ライズ」は東急田園都市線・大井町線の二子玉川駅前を再開発したものだが、東急ストア、エクセルホテル東急、さらに東急系シネコンの109シネマズといった東急グループの店舗、施設が多く連なる。

しかし、今回の下北沢の再開発ではそうした企業カラーが皆無だ。強いて言えば、温泉旅館の由縁は新宿でも開業している既存のブランドだが、由縁が小田急グループに属しているとはほとんどの人は気づかないだろう。

マスタードホテルの前に立つ小田急エリア事業創造部の向井隆昭氏(記者撮影)

小田急カラーを感じさせないという点については、小田急の担当者も同意する。「小田急の考えの押し付けではなく、地域の人たちが豊かになってもらうことを目指した」と、同社で下北沢の沿線開発に従事するエリア事業創造部の向井隆昭氏が話す。下北沢は大きな商業施設の影響を受けることなく独自の発展を遂げ、音楽、演劇、ファッションといった若者の文化の中心軸として君臨する。小田急も自社が前面に出て自ら街を変えていくよりも地域の意向を支援する方向で開発するほうが、長い目で見れば得策と判断したわけだ。

「先行事例なし」黒子に徹する

下北沢周辺の再開発はまだ終わったわけではない。世田谷区が事業主体となる下北沢の駅前広場や、世田谷代田―下北沢間の緑地整備はまだ完成していないし、京王電鉄が行う下北沢高架下の商業施設も建設中だ。

京王井の頭線の高架下では商業施設の建設が進む(記者撮影)

住民の声は1つではない。区のホームページには現状の開発を評価する声だけでなく、「商業施設は近隣住民に配慮した営業時間を設定してほしい」「以前と同様に静かに暮らしたい」といった声も寄せられる。全員が満足する解決策を見出すのは用意ではない。

2019年9月24日、再開発について開いた会見時の様子。左から小田急の星野社長、世田谷区の保坂区長、京王の紅村社長(記者撮影)

「先行事例はありません」――。2019年9月24日、世田谷区の保坂展人区長、小田急の星野晃司社長、京王の紅村康社長の3者が出席して行った会見で、下北沢周辺の再開発について星野社長がこう話した。

もちろん、東急の二子玉川ライズを見るまでもなく、鉄道会社が開発をリードするほうがうまくいく場合は多い。実際、小田急自身も現在開発に力を注ぐ海老名では今年4月に「ロマンスカーミュージアム」を今年4月に開業させるなど、海老名における小田急ブランドの定着化を図っているように見える。

しかし、小田急は下北沢に関しては、自ら黒子に徹して街の発展を支援するほうが得策と判断した。支援型開発という前例のない試みだが、成功すれば新たな沿線開発の手法として、業界に一石を投じることは間違いない。

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