タワマンはもういらない？ まだ必要？ 建てて「いい場所」「悪い場所」をじっくり考える

日本初のタワマンは1976年

　6月、東京都国立市で引き渡し間近のマンションが急きょ解体されることになる騒ぎがあった。このマンションをめぐる問題は、地域の名物である富士山の眺望を遮ること、周辺住宅の日照を遮ることだった。

　このニュースを見て、筆者（業平橋渉、フリーライター）はマンション、特にタワーマンション（タワマン）の影響について、また望ましい立地とは何かについて考えさせられた。

　タワマンとは、一般に20階以上の超高層マンションを指す（建築基準法では高さ60mを超える建築物を「超高層建築物」と定義）。その歴史は1963（昭和38）年の

「特定街区規制緩和」

に始まる。1970年、建築基準法が改正され、31mの高さ制限が撤廃され、高層マンション建設への道が開かれた。そして1976年、住友不動産は埼玉県南部の与野市（現・さいたま市）に日本初のタワマン「与野ハウス」を建設した。高さ66m、22階建て、総戸数463戸という当時としては画期的なものだった。

　1970年代から1990年代半ばまで、タワマンの建設には広大な敷地が必要だった。

・容積率（建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合）
・日照権（日当たりを確保するための権利）

などの規制が厳しかったためだ。そのため、建設地は主に河川の近くや郊外に限られていた。

タワマン建設と景観訴訟の影響

　転機となったのは1997（平成9）年の建築基準法の大改正だ。

　日照権や容積率の規制緩和により、都心部でのタワマン建設が可能になったのだ。翌1998年には東京都心で「センチュリーパークタワー」や「西早稲田シティタワー」が完成し、利便性の高い場所での建設が本格化した。

　2000年代に入ると、タワマンの影響を懸念する声が高まった。おりしも国立マンション訴訟（2002年）では、東京地裁が景観保護を理由に一部取り壊しを命じる判決を下し、大きな注目を集めた（該当のマンションはタワマンではない）。この訴訟は2006年の最高裁判決で住民側が敗訴したものの、景観利益の法的保護を初めて認める判断が示され、その後の景観をめぐる議論に大きな影響を与えた。

　マンション建設の本格化後、その規制は自治体レベルで早くから行われている。1978（昭和53）年の神戸市都市景観条例制定、1984年の世田谷区建築協定締結を皮切りに、江東区が

・マンション等建築指導要綱を制定（2002年）
・マンション建設計画の調整に関する条例を施行（2004年）

するなど、既存の街並みとの調和を図る動きが強まった。このような変遷は、タワマン開発が単なる住宅供給の問題ではなく、

・都市の景観
・地域社会のあり方

に深く関わる課題であることを示している。

　そもそも、タワマンにはどれくらいの人が住んでいるのだろうか。タワマン単独の統計はないものの、国土交通省の「令和5年度 住宅経済関連データ」が類似した統計を提供している。このデータでは、マンションを「中高層（3階建て以上）・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄骨造の住宅」と定義している。

　このデータによれば2022年末時点のマンションストック総数（新規供給戸数の累積を基にした推計）は約694.3万戸で、2020年国勢調査による1世帯あたりの平均人員2.2人にかけて単純計算すると約1500万人。

「国民の1割超」

がマンションに居住している推計となる。また、同調査の「超高層マンション竣工戸数の推移（首都圏）」によると、2007年の分譲1万9429戸、賃貸3884戸をピークに、2022年には分譲3801戸となっている。ピークに比べ供給量が減っている理由には、用地取得が

「ホテルと競合して激化している」

ことが挙げられる。競争激化で用地取得コストが増加、好立地を抑えることも困難になっているためだ。

　一方、今後地方でタワマン建設が活発化するのには理由がある。ひとつは、都心部の再開発やコンパクトシティ化が進んでいることだ。また、郊外の住宅地に一戸建て住宅を建てるという従来のライフスタイルが不便だと認識されるようになった。

　このような理由から、タワマンは今後も建設され続け、日本各地で景観やコミュニティーへの影響が問題になっていくだろう。

　地域社会に与える影響は、ポジティブなものからネガティブなものまでさまざまである。しかし、その影響に関する包括的な定量調査はまだ十分に行われていない。

タワマン住民と地域の摩擦

　そうしたなか、近畿大学の佐野こずえ氏による「タワーマンションの現状と将来的課題　大阪府と兵庫県の動向からみて」（『マンション学』第69号）は、この問題に貴重な洞察を提供している。佐野氏はタワマンがもたらす影響を、次のように記している。

●コミュニティー形成の困難
　さまざまな属性の居住者がいるため、タワマン内外でのコミュニティー形成が難しくなる。

●インフラ対応の課題
　同世代の世帯が短期間に増減することで、地域インフラ対応が困難になる可能性がある。

●災害時の問題
　高層階居住者の避難所不足が懸念される。

　これらの問題のなかでも、特にコミュニティー形成の課題は重要である。既存の住民にとって、タワマン住民は

・新参者
・一時的な住民

と見なされがちだ。一方、タワマン住民も“地域の慣習”に違和感を覚えることがある。

　例えば、筆者が最近SNSで見つけた新築タワマンの自治会のアカウントでは、地域の氏神さまを祭る神社の費用を自治会費に含めることに疑問を呈していた。東京都心部であれば月額数百円程度であろうが、このような問題を提起すること自体が地域住民とのあつれきにつながりかねない。

　タワマン建設は単なる住宅供給の問題ではなく、地域社会のあり方に深く関わる問題だ。こうした影響については、今後より詳細な調査や議論が必要であろう。

タワマン効果で勝どき人口3.6倍に

　タワマン開発によるプラス効果で目立つのは、東京湾岸の中央区勝どきだ。1998（平成10）年1月に8395人だった人口は、2024年7月時点で3万381人と、約26年間で3.6倍という驚異的な伸びを見せている。そのほとんどは、タワマンや新しく建設された中層マンションの住民である。

　最も直接的な影響は、商業施設の増加である。現在、勝どきには五つのスーパーマーケットがある。デリド、文化堂、マルエツ、ライフ、東武ストアだ。このうち、東武ストアは医療モールと介護施設のビルに入居しているが、それ以外はすべてタワマンのテナントである。

　勝どきは比較的コンパクトな地域で、面積は小規模の部類に入る。そのなかに約3万人が住み、五つのスーパーマーケットがあるため、競争は激しい。住民への取材でも、2023年10月にライフがオープンして以来、競争はさらに激化しているという。その結果、「ライフがオープンしてから食費が少し安くなった」という声も聞かれた。タワマンの集積による人口増が、小売店間の競争に拍車をかけ、消費者メリットにつながっているのかもしれない。

　また、このライフがある「パークタワー勝どき」には大きな公開空地があり、「子どもを水遊びさせられる」と、タワマン以外の住民にも人気がある。また、勝どき初のスターバックスもあり、意外と活気のあるスポットだ。

　交通面では、パークタワー勝どきの敷地と都営大江戸線を直結する地下通路が整備されたほか、晴海運河に歩道橋が架けられ、晴海方面へのアクセスも便利になった。混雑していた大江戸線勝どき駅もホームが増設され、一定の利便性が確保された。

　このような好影響が目立つのは、湾岸エリアがタワマンの一等地だったからだ。勝どきのタワマンが建設された地域は、もともと広大な倉庫や都有地が多く、用地の確保が容易だった。中央区の日本橋や京橋といった伝統的なエリアに比べ、勝どきは街づくりが遅れており、既存の価値観とのあつれきが少なく、変化を望む声が強かった。

　こうした背景から、タワマンの立地に反対する声は少なかった。江東区の豊洲など、工場群を転用した地域にも同様の傾向が見られる。

地権者と再開発の対立が続く石神井

　しかし、必ずしも好立地でタワマンの計画が進むとは限らない。

　東京都練馬区の石神井公園駅前の再開発をめぐる騒動がその一例だ。2024年3月、東京地裁が再開発に反対する地権者に対し、土地の明け渡し中止を認める決定を下したことで注目を集めた（その後、5月に高裁で決定は取り消された）。

　この騒動の背景には、駅前再開発をめぐる長年の対立がある。計画では、高さ100m、26階建てのタワマンを含む大規模再開発が予定されている。しかし、2012（平成24）年時点、練馬区の条例では建物の高さは50mまでと制限されている。しかし2020年、区は制限を緩和し、高さ100mの建設を許可した。

　区は、駅周辺にすでに同等の高さの建物があること、十分な空き地が確保されていることを理由に挙げている。しかし、これらの説明は一部の地権者を納得させることができず、その結果、再開発プロジェクト全体が停滞している。

　この一連の出来事は、タワマン開発と既存の住宅地、特に歴史の長い住宅地との共存の難しさを浮き彫りにしている。今後、コンパクトシティが推進されている地域で市街地でのタワマン建設が進めば、各地で同様の問題が発生する可能性がある。

神戸市のタワマン規制の背景

　もうひとつの大きな懸念は、タワマンの住民が何世代にもわたって地域に根ざし続けることができるのかということだ。兵庫県神戸市は、この問題に対してユニークな取り組みを行っている。

　2020年、神戸市は中心市街地におけるタワマンの規制を開始した。具体的には、JR三ノ宮駅周辺（22.6ha）での新規建設を禁止し、JR神戸駅までの市街地では容積率400%以上の住宅を規制した。これにより、タワマンの新規建設は事実上不可能となった。

　この大胆な政策の背景には、久元喜造（ひさもと きぞう）市長の強い危機感がある。久元市長は「高層タワマンは持続可能ではない。数十年すると廃墟化する可能性がある」と、タワマンに頼らない都市計画の必要性を明言している。

　規制導入以降、神戸市の中心部も人口減少というデメリットを抱えている。しかし、久元市長は長期的な視点から「タワマンで増える人口は『目先の人口』にすぎない」とし、施策の維持を表明している。

　神戸市の取り組みは、タワマン開発をめぐる議論に新たな視点をもたらしている。短期的な経済効果や人口増加だけでなく、50年後、100年後の街の姿を見据えた都市計画の必要性を提起しているのだ。

適切なタワマン立地の条件

　さて、ここまでの議論を踏まえて、タワマンの立地適性について次の提言をしたい。タワマンの立地適地としては、

・既存の高層ビル群がある地域
・産業構造の変化により遊休化した大規模工場跡地

などが挙げられる。都市化が進み、高層ビルが立ち並び、周辺環境に溶け込みやすい。インフラも整備しやすく、経済効果も期待できる。何より、既存住民の反対が起こりにくい。

　一方、避けるべき立地は、

・歴史的景観や文化的価値のある地域
・自然環境や景観が重要な観光資源となっている地域
・既存のコミュニティーが強く低層住宅が中心となっている地域

である。こうした場所では、タワマンの建設は既存の価値観や環境と対立し、地域社会に緊張をもたらす可能性が高い。

　10年、30年という“時間軸”で短中期的なにぎわいを考えた場合、タワマンのプラスの影響は大きい。ファミリー世帯が増え、子どもの成長にともなってさまざまな店舗や行政サービスが充実するからだ。

　しかし、今後50年、100年という長期的な影響については慎重に考慮しなければならない。各地のニュータウンがそうであるように、次の世代が同じ地域に住まなくなり、過疎化が始まる可能性もある。

都市の持続可能性とタワマン

　住宅嗜好は時代とともに変化し、一戸建て、団地、都心、郊外と人気のトレンドは移り変わってきた。今でこそタワマンは一種の“成功のシンボル”となっているが、

「タワマン ＝ おしゃれ」
「タワマン ＝ リッチ」
「タワマン ＝ かっこいい」

という価値観がいつまで続くかはわからない。したがって、地域の特性や将来像に見合った立地でタワマン開発を進めるべきであり、短期的な利益だけでなく、長期的な都市の持続可能性も考慮した慎重な判断が求められる。

　特に、新住民により税収が増加した時期に、交通インフラなどの整備を行う必要がある場合もある。立地選定にあたっては、地域特性や長期的な都市計画を考慮し、既存のコミュニティーや環境と調和した開発が望まれる。

　タワマンは単なる住居ではなく、都市開発の“一要素”である。つまり、最適な立地とは、周辺住民を含めた形で計画を進めることができる場所なのだ。