「限界マンション」70代の管理組合長が明かす軋轢と分断

マンションの維持管理の継続は難しい(イメージ)

 住人の半数以上が65歳以上の高齢者で、共同体としての機能が危機に瀕している地域を指して「限界集落」と呼ぶが、それは過疎化がすすんでいた地方の山村や漁村といったイメージで語られることが多い。しかし近年、都市部のマンションでも同じような問題が噴出し「限界マンション」と呼ばれ始めている。俳人で著作家の日野百草氏が、今回は、関東近郊の限界マンションに住む70代管理組合長の奮闘と心境についてレポートする。

【写真】1927年建設の同潤会青山アパートメント

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「このマンションはお終いだよ、もうあきらめてる」

 関東近郊の老朽化したマンション。倉庫を兼ねた管理組合室で、組合長の男性は肩を落としていた。70代だという組合長、管理組合とはいっても名ばかりで彼ともうひとり、90代の男性と80代の女性と三人を中心に切り盛りしているという。都内の不動産屋にコロナ禍の賃貸、投機目的の外国人に関する取材を協力してもらっていたところ「ヤバいマンションがあるけど見る?」と言われて車で案内された。廃墟を想像していたが言うほど見かけは古くない。しかし内情はボロボロだという。

「住人が生きてるのは確認してるけど、コロナもあって組合にはみんな顔だしてないね」

 ということで実質的には組合長一人が奮闘しているということになる。しっかりしたマンションに住まわれている方々にはわからないだろうが、住民からも見捨てられた老朽マンションなどは管理組合が機能していないことが多い。とくに罰則はないし、区分所有者さえいれば何もしなくても管理組合は成立する。もちろん総会は組合長とたまに数人が茶飲みがてら参加してくれるだけで、それすらコロナで途絶えたという。

「まともな管理会社から断られるようなところだよ、だから俺が組合長で管理人みたいなもんだな」

 日本中、こうして老朽化した中小規模マンションが時代に取り残されている。例えば「埼玉や千葉でボロくて安いファミリー向けのマンションを」と不動産屋に言えば案内してくれるはずだ。限界地域ならぬ限界マンションとでも言うべきか。

「エレベーターもこの通りだよ」

 ギシギシとロープの音だろうか、時おり悲鳴のような音まじりのエレベーター、張り紙の剥がし跡だらけでところどころ凹んでいる。チンという古めかしい到着音とともによっこらせという感じでドアがゆっくり開く、足元を見ると、床とエレベーターがちょっとずれている。落書きを消した跡やらシールを剥がした跡など、エレベーターの中も古色蒼然だ。

「駄目になったところだけ直して貰ってるんだ。うるさいこと言わない業者と契約してね」

 いわゆるPOG(パーツ・オイル・グリス)契約というやつか。逆はFM(フルメンテナンス)契約である。後者のほうが安心だが一長一短がある。組合長の言う「うるさいこと言わない業者」とは独立系のメンテナンス屋のことだ。本当に必要なところだけやってくれる。毎月高額の契約料を取られるFM契約よりは割安だろう。

「フルメンだと高いんだよ。何かあったらって怖いけど、みんな金がないからしょうがない。エレベーターがあるだけマシだ」

資産価値なんかないから

 この分だとエレベーターの保守点検や定期検査もどれだけきちんと出来ているかあやしいものだが、消防関係も含めてその辺の法定点検について組合長は口を濁す。業者によっては依頼者にとっていい意味で「おざなり」にやってくれる会社は存在する。そして建築基準法第8条(維持保全)や12条(定期点検と報告)で定められていることも限界マンションの管理組合はしっかり守ろうにも守れない。おそらくこのマンションの積立はほとんどないのでは、とは同行した不動産屋の話だ。不動産屋も自社管理物件でもなければ金にもならない物件なんて指定流通機構が運営する不動産流通標準情報システム(レインズ)で閲覧するだけ。それで大丈夫なのかと尋ねると「この業界、いい加減なもんです」と開き直られてしまった。

「みんな直してもお金がもったいないって言うんだよ、まあそうなんだけど。高齢者は残り人生も少ないしね」

 修繕積立金が心もとなければ一時金を徴収するしかないが、残り少ない余生、自分だけが住んでお終いとなれば余計な金は出したくないだろう。コンクリートの寿命は100年と言われているが、ロンドンやパリの年代物アパートのように本来はもっと持つ。日本の湿度やその土地の条件(海に近ければ塩害で耐用年数は下がる)にもよるが、実は日本の古いマンションは昭和、高度成長期の杜撰な建築やコンプライアンス無視の中抜きが横行していたため打設も不適切、粗骨材の質も悪いコンクリートで造られている物件がある。そういったマンションは50年も経たずにガタがくる。もちろん建物そのもの以外、先の昇降機はもちろん外壁塗装や屋上防水、貯水槽、各種配管など、まともに暮らそうと思うなら共用部分含め多額の費用が必要になる。

「年金暮らしの高齢者も同居の子どもも、ここに住んでるのは金ないからね。あとは賃貸に出しちゃってる人も多いよ。で、貸したっきり連絡がとれない人もいる」

 組合長によれば年金暮らしで金のない年寄りはもちろん、その子どもも同居している世帯もあるそうだが、みんな金がなく、何をしている人かわからないそうだ。

「働いて無い子どもがいるって愚痴も聞くよ。そいつ、親の年金で食ってるんだ。子どもったっていい年した大人だよ。まともな子どもはとっとと出てって賃貸にまわしてる。売れやしないし、売れても二束三文だからさ」

 このマンション、駅から歩けるような距離にはない。正直、不動産屋が本人の気晴らしも兼ねて車を出してくれなかったら訪ねたかとうか。高度成長期にはこんなところでもニューファミリーがこぞって分譲マンションを購入した。

「建て替え? 無理無理。修繕だって決まんないのに」

 建前では大規模修繕だと区分所有者の4分の3は必要だ。建て替えだと5分の4が賛成しなければならない。お金に余裕のない住人が大半で、多くは賃貸に回っている状態の虫食いマンションでは朽ち果てるのを待つしか無いわけか。

「資産価値なんかないからね。賃貸に出したって安いもんだよ」

 安くたってこんなマンション、賃貸で借り手はつくのか。組合長は私にこっそり耳打ちしてきた。

「そりゃまともな日本人は住まないよ。まともじゃない日本人と外国人だ」

 まともじゃない日本人とはどういうことか、組合長によれば「誰かに見張られてる」とか「UFOの迎えを待ってる」と叫ぶ住民が越してきたことがあったそうだ。別のよくわからない男女が越してきた時にはDVで傷害事件に発展したことがあった。警察もこのマンションは重点的に回ってくれるという。

「まあ警察に目をつけられるのはありがたいけどね、無料の警備員みたいなもんだ」

 事件ばかりの治安の悪い老朽マンションだからこそ警察がしっかり巡回してくれるというのはなんとも皮肉だ。

「外国人はそんな連中よりはマシだ。みんな大人しくて気さくだよ。ただ日本語よくわかんないの多いし、大人数で住むのがね、文化も違うしさ」

外国人が適当にごみを出すと、日本人も適当になった

 家賃の安いアパートやマンションは外国人留学生や労働者にとっても借りやすい物件だ。そういう物件は相手を選んでいられないので、定番の「外国人お断り」も少ない。

「もう半分以上が外国人かな、ほとんどが中国の人で、東南アジアの人もいるけど、まあ中国人ばっかりだ」

 確かに、ゴミ集積所の案内も英語と中国語だ。自治体で配布しているものの他、一部中国人住民が手を入れたであろう中国語で書かれた手書きの張り紙もある。日本在住の中国人は81万人(令和元年12月末時点・法務省)と山梨県や福井県の人口と同じくらい。これは冗談だが、みんなで大移動すれば鳥取県(約55万人)くらいは支配できるかもしれない。もっとも、中国人どうこうより少子化と転出による地方の壊滅的疲弊のほうが問題かもしれないが ──。

「あの人らはたくましいよね、エレベーターが壊れても階段で全然平気だし、あんな狭い部屋に大人数で住んでるもんね。昔は日本人の大家族とかこのマンションにもいたけどさ、子どもじゃなくて大人が何人もすし詰めだもんな、なんかどんどん増えてる」

 各戸の所有者が好き勝手に貸しているので規約も何もない状態である。同行の不動産屋も仲介手数料さえ入ればいいし、外国人に貸せる物件は限られているから仕方ないと言う。

「ゴミ出しとか教えるとそれなりに従ってくれるし協力する気はあるみたい。でも文化の違いなのか俺の教え方が悪いのか、めちゃくちゃだね。まあ日本のゴミ出しは難しいって俺も思うけど」

 ゴミ出しは確かに難しいだろう。可燃ごみ、不燃ごみ、粗大ごみに資源ごみ、地域にもよるが資源ごみもビン、カン、ペットボトル、古紙と分かれる。剪定枝や革製品、小型家電などもっと細かい区分の自治体もある。

「それが困るのはさ、中国人だけじゃなくて、他の住人までいい加減になっちゃったんだよ。前はそうでもなかったんだけど、外国人が適当に出すから日本人も適当に出すようになっちゃったんだ。だから集積所は荒れ放題さ」

 なるほどその考えはなかった。生で話を聞くと思ってもいない方向の話が出てきて面白い。中国人がめちゃくちゃ出すことを非難するより、中国人=このマンションで言うところの「みんな」が適当なら日本人も適当でいいやになったということか。古いネタだが「赤信号みんなで渡れば怖くない」は社会の同調圧力と群集心理を表現した秀逸な皮肉だと思う。

「ただ怖いって思うことはあるよ。やっぱ集団で住むし、何してるかわかんないし。こういうの言っちゃいけないんだろうけど、とにかくうるさいし。うるさいって日本人のうるささじゃないからね、朝から晩までわめいてる」

このマンションがオレの墓場だよ

 組合長の世代、年齢では仕方のない部分もあるだろう。自分のマンションに多くの中国人が大挙して住み、出入りも激しく、その素性はわからない。

「あとあの人らは衛生面とか考えないね、トイレが詰まって我慢できなかったのか便を上からぶちまけるからね、その都度だめって教えるけどさ」

 空から人糞が降ってくるマンションとは恐ろしい。衛生関係は中国政府も国家をあげて取り組んでいるが、穴にみんなですればいいという一昔前の感覚は抜けきらない。とくに地方出身者は肥料になるから丁度いいと思っている。大昔の日本人の感覚だ。そんな彼らと一緒にコミュニティを作る美談もあるが、組合長いわく現実は中国人側のほうが接触を避けている感じだという。「やましいことでもあるんだろ」と組合長、差別がよくないことは重々承知だが、実際に住んでいる側からすれば誰もが地球の仲間だ国際人だとリベラルな共生社会に適応できるわけもないし、それを他人が強要する権利もない。現に全国の集合住宅で日本人と中国人の軋轢は生まれ、報じられて久しい。

「だからもういろいろあきらめてるんだけど、汗水たらして働いてせっかく買ったマンションだからね。ここで子どもも育てたし、死んだ女房との思い出もいっぱいあるんだ。このマンションが俺の墓場だよ」

 子どもも独立、奥さんにも先立たれた組合長、いずれ廃墟になるかもしれないこのマンションを終の棲家と覚悟を決めている。孤独死もあるそうで、組合長も「俺もたぶんそれだよ」と寂しく笑った。

「立て直すとか無理だし日本人は老い先短いのばっか、そのうち中国人しか住んでないマンションになるんだと思う」

 日本のマンションの数は約665万戸、そして築40年超の古いマンションは約91.8万戸と総数の14%に及ぶ(令和元年末時点・国土交通省)。10年後には約213万戸、20年後には384万戸となる。立地がよく資産価値を保つことが出来たマンションは建て替えられるかもしれないが、少子化と日本経済の衰退、そしてコロナ禍次第では組合長のマンションのような限界マンションが日本中で廃墟となり、やがてはスラム化するだろう。移民政策の受け皿にこうしたマンションや団地を活用するという意見もあるし、すでに 千葉市美浜区や埼玉県川口市などは実質的な中国人だけの団地が誕生している。北海道に至っては千歳市、平取町、占冠村とあちこちに中国人村が誕生している。後者は富裕層向けだが、日本の無為無策な住宅政策がいらぬ軋轢の火種となっている。それを抜きにしても、数百万戸のいずれ見捨てられるマンションの山をこの国はどうするつもりなのか。

「俺もこんなことになるとは思わなかったよ。ずっと値上がりするかそのまま普通に住めると思ったけど、マンション腐るのって早いよ、長い人生の一瞬だよ。子どもに負担だけはかけたくないんだけどね」

 思い出の詰まったマンションだが、この状態では組合長の死後、息子さんは売るにも売れず、はした金で貸すしか無い。都心まで遠い駅からさらにバス、修繕積立金も共益費も事実上うやむやになった中国人だらけの限界マンション。相続放棄だって簡単ではない。今後、完全に手詰まりとなったこのようなマンションは、国や行政の積極的な介入も必要となってくるだろう。私有財産の問題はあるが、このままでは事故や治安における大きな社会問題になりかねない。築40年を過ぎたマンションが20年後に400万戸近くになる恐怖、倒壊とまでは言わないが、そんな廃墟が400万戸、将来的な移民の受け皿と言っても日本中に中国人団地に限らず移民村が生まれることに、現状多くの日本人のコンセンサスが得られないことは確かだろう。限界マンションは高齢化と少子化、移民政策を進める日本の縮図だ。

 あきらめたと言いながらも孤軍奮闘の組合長だが先行きは暗い。高齢化と少子化、そして続々誕生する老朽化した移民マンション ──昭和の負の遺産、官民挙げた目先の利益と利権のために、いらぬ軋轢と分断がいまこのときも、なにげない集合住宅のそこかしこに生まれている。

●ひの・ひゃくそう/本名:上崎洋一。1972年千葉県野田市生まれ。日本ペンクラブ会員。出版社勤務を経てフリーランス。2018年、評論「『砲車』は戦争を賛美したか 長谷川素逝と戦争俳句」で日本詩歌句随筆評論協会賞奨励賞を受賞。近刊『誰も書けなかったパチンコ20兆円の闇』(宝島社)寄草。近著『ルポ 京アニを燃やした男』(第三書館)。\/

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