マンションの大規模修繕、足場だけで1億円かかるケースも！夫を亡くしたシングル女性が直面する「老後の家」問題
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建物の老朽化と住民の高齢化
還暦ともなれば、結婚していた夫に先立たれて「おひとりさま」になった単身女性もぽつぽつ現れる頃合いです。亡き夫が残してくれた預貯金や年金、住まいがあれば、老後の暮らしはひとまず安泰そうに見えます。夫婦共稼ぎだったなら、まず老後のお金には困らなそうです。
でも、持ち家は注意が必要です。自分も年をとるように、建物も経年劣化するためです。築年が古い物件は補修や建て替えにお金がかかります。戸建てならば自分一人で決められますが、マンションは、区分所有者全員、つまりマンションの購入者みなで組織する管理組合で、話し合わなくてはいけません。建物の老朽化と住民の高齢化という「二つの老い」が、大規模修繕や建て替えという課題に立ちはだかります。
夫に11年前に先立たれ、都内の築52年のマンションで一人暮らしの嘉子さん（仮名、67）は、いま管理組合の理事を務めています。旧耐震（1981年～）よりもさらに古い耐震基準で建築されたマンションのため、価値と性能を保つには建物の耐震化と大改修が必須。いま区分所有者の意見をとりまとめているところです。「ここに住み続けたいんです。私の目標は、なるべく長く、ここで普通の生活を続けること」と、嘉子さんは言います。
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嘉子さんの住むマンションは、最寄りのJR山手線駅からバスか、歩いて行ける好立地にあります。周囲にはスーパーや飲食店も多く、生活には困りません。建物は複数の棟から成り、全部で約200戸。利便性の高さから、住民の新陳代謝が進み、若いカップルや子連れ世帯も住んでいます。エレベーターも交換済みで、外廊下の防水シート処理や鉄部の塗装などもしてあります。半世紀以上経っている割にはきれいで、適切に維持・管理・補修されてきたことが分かります。
マンション選びは気をつけなさい
区分所有法によって、マンションは区分所有者全員で「管理組合」をつくり、合意形成して、建物を適切に維持・管理・補修する、と定められています。嘉子さんはここ4年以上、マンションの管理組合の理事を務めています。築古のマンションは、建て替えか、耐震補強を含む大規模なリノベーションか、の二択を迫られ、住民内で意見が対立しがちです。でも幸か不幸か、ここでは最初から「建て替えの選択肢はなかった」と嘉子さんは説明します。
立地が都会ゆえ容積率ぎりぎりで、郊外の団地みたいに土地が余っていません。余剰床を新規分譲して建て替え代金に充当することができないのです。建て替えには1戸あたり数千万円もの費用が必要なので、迷う余地なく、耐震改修と大規模修繕の方向性です。いま耐震工事についてアンケートを取っているところです。
「人件費も資材費も高騰しているから、年内には契約したい。でないと、また工事代が上がる～」と、嘉子さんは悲鳴を上げます。耐震化の検討が始まった数年前よりも工事費は上昇。すでに増額していた修繕積立金を、さらに上げる必要が出てきました。耐震改修と大規模修繕を同時に施工し、全棟の着工から完工まで1年はかかります。いまの理事は全員、耐震化工事が終わるまでは続投する予定です。
実は、これまでの管理組合理事会は、耐震化の議論を先送りして、耐震診断をしてきませんでした。耐震診断をしたら、耐震性能の低さが明らかになって価値が下がり、耐震工事が必須になるためです。新築時から住んでいる高齢の所有者には、このままでいい、という人も多かったようです。
それが、売買で区分所有者が若返るにつれて、管理組合も世代交代。いまの理事会は若い世代ばかりで、嘉子さんが最年長です。「ちょうど良かった。若い人じゃないと、耐震化なんてできない」。まず、耐震補強工事のコンサルタントを、3社から見積もりを取って選定。それから、実際に工事する業者を、4社から相見積もりを取り、コンサルと精査しました。大きな金額が動くので、こうした選考手順が必要でした。
「だから、老後の家としてマンションを買う人には、声を大にして言いたい。マンション選びは気をつけなさい、って。築何年とかも大事だけど、どういう管理会社が管理しているか、理事会が機能しているかが、いちばん大事」と、嘉子さんは力説します。面倒な耐震改修の議論は、若い理事たちだからこそ可能でした。
｢規模も大きいほうがいい。うちは200戸あって良かった。せめて100戸はあったほうがいいと思う。20戸とか小規模だと、工事をする時、予算と人材が大変｣。総戸数が少ないと、工事費を戸数で割った負担が割高になります。外壁塗装などは、足場を組むだけでお金がかかるからです。ちなみに嘉子さんのマンションでは、足場だけで1億円もするそう。
人材とは、大規模修繕などの工事の際、マンション内にさまざまな専門家がいると便利だからとのこと。例えば、と嘉子さんが解説します。「うちのマンションは、元デベロッパーの人が理事になっていて、工事費用の相見積もりを取る時に精査してくれた。工事の細かい内訳を、これは要らないとか、要るとか、高すぎるとか、どの工事が削れるとか。工事の順番を後にしても大丈夫だとか、どんな新しい改修方法があるとか、全部知っている」
業者によっては、工事で儲けようと、相場より高い見積もりを出したり、不必要な工事を紛れ込ませたりすることもあります。管理会社が、自社の関連会社に高い見積もりを出させるケースはよく聞きます。その点、建築家や、工務店やゼネコン勤めなど業界関係者、区分所有法に詳しい弁護士らの専門人材がいれば、無駄な工事かどうかが見極められます。外部に依頼するとお金がかかりますが、マンション内の人ならば、ほぼただで済みます。
「だから、終の住処のマンションを買ったら、理事になることを勧めます。でないと自分の財産が守れないから。管理組合にいくらお金があるのか、どんな工事が今後必要か、全部分かるから」。モトザワも同意します。
思い出の海外旅行
嘉子さんが25年間連れ添った夫に先立たれたのは2013年でした。大学で同級生として知り合い、1988年に結婚。自宅マンションの部屋は、結婚した翌年の89年に夫婦共有で購入しました。2LDK、55平米、南向きの部屋です。購入時すでに築15年強でしたが、バブルで価格が高騰していた頃で、4900万円もしました。でも半年後には同じ広さの上の階の部屋が1億円以上の値段に。「タイミングがよかった～。半年後なら買えなかった」
嘉子さんはフリーの翻訳家・ライター・語学教師で、年下の夫は外資系金融マン。夫婦共働きで、マンションの所有権も50％ずつの完全な共有でした。購入価格の半分を、嘉子さんは現金で出しました。たまたまその少し前に父が亡くなり、遺産を相続していたからです。残る半金は、夫が銀行で住宅ローンを組みました。
2005年、嘉子さん夫婦は、義父母、義妹と5人で欧州に家族旅行をしました。夫にはまだ病気の影も形もなく、とても楽しい思い出です。嘉子さんと義父母は、その前にも2度、夫抜きで一緒に欧州旅行をしていました。
最初は1998年。パック旅行で欧州に行く義父母と義妹に、一緒に来てと招かれました。三カ国語を操れる嘉子さんがツアコン代わり。土産店での買い物などは適当にパスして、行きたいところを案内しました。
翌99年も、今度は自由旅行がしたいという義父母と、3人でフランスとスイスなどへ。ホテルも飛行機も全部、嘉子さんが予約をし、行きたい場所を聞いて日程を組み、現地では案内をしました。
こんな嬉しいこともありました。人の良い義父母は、現地で日本人を見かけると、すぐに友だちになりたがりました。そんな時、相手から、一緒にいる嘉子さんは「ガイドさんですか？」と尋ねられます。すると義父は、とても誇らしげに「長男の嫁です」と紹介してくれました。「嫁に海外旅行に連れて来てもらっている、というのが嬉しかったんだろうな」と嘉子さん。盆暮れに会うくらいでは分からない面まで深く知ることができ、海外旅行に一緒に行ってほんとうに良かった、と嘉子さんは振り返ります。「お義父さんもお義母さんも、本物の優しい人だと分かった」
残念ながら家族旅行の後で夫は発病。数年の闘病生活の後、2013年に不帰の客となりました。まだ50歳。四十九日を前に義父母はお骨を取りに来て、郷里にある先祖代々の墓に納骨しました。
夫の死後にあった問題
夫の死後、問題が一つありました。マンションの権利です。子のいない嘉子さん夫婦の場合、民法の規定では、夫の財産は、妻である嘉子さんが半分を相続し、残りの半分は両親が相続します。夫の預貯金は治療費で使い果たしたため、遺産は自宅だけでした。名義が夫婦で半々だったマンションは、夫の死去で、嘉子さんが75％を所有し、義父母に半分の半分、つまり25％の相続権が発生することに。
お骨にはこだわらなかった嘉子さんですが、自宅マンションは失いたくありませんでした。気は重かったものの、きちんと話そうと決意。8月、新盆で義父母の家に行った初日に、嘉子さんは思い切って義父に切り出しました。
「うちのマンションの権利は、彼の持っていた50％のうち、25％を私が、残り25％をお義父さんたちが相続することになります。でも、私に継がせてもらえませんか」
義父は黙ったまま、返事をくれませんでした。ああ怒らせちゃったか、やっぱりダメだったか、仕方がないと、この話題はその後は封印。ところが1週間ほど滞在して帰京する日、義父から「嘉子さん」と声を掛けられました。
「あの時は返事をしなくて悪かったね。あんたの言ってることが信じられなかったんだ。あれから数日、税務署に行ったりして調べてみて、本当に自分たちが25％を相続すると分かって、びっくりしました～。もちろん、私たちは要りません。嘉子さんが住み続けて」
義父母は快く相続放棄してくれました。相続登記をして、マンションは100％、嘉子さんの所有物になりました。
夫の死後、こんなこともありました。夫の年金手帳を持って年金事務所に行った時、年金について何も言われませんでした。在職死亡だったからかと思い、次に医療保険の手続きに区役所に。すると窓口で「遺族年金は出るはず」と教えてもらいました。取って返して、同じ担当者を捕まえ､区役所で年金が出ると聞いたと尋ねました。すると出ることに。「あれは絶対、故意ね。申告されなかったから年金を払わなかった、って言い抜けるつもりだったんだわ」と、嘉子さんは怒り心頭です。遺族年金は月4万円ほど。基礎収入があるのは大きいです。
人生で一番大事なのものは時間
いま、嘉子さんは規則的な毎日を送っています。朝は7時に起きて、8時から9時に朝食、12時から13時に昼食、19時から20時に夕食を摂り、深夜24時に寝ます。食事は、お腹が減ったら食べるのでなく、時間を決めておくのが大事と聞いたためです。パターンを決めて、リズムを崩さないようにしています。運動は、月に1度は仲間と高尾山に登っています。
「人生で一番大事なのものは時間。愛でも仕事でもお金でもない」と、嘉子さんは言います。コロナの前、親友が63歳で突然死した時に痛感したそうです。
愛はもう十分です。夫との25年間は濃厚で、いまさら誰か他の人とどうこうとは考えません。「25年、十分にちゃんと向き合って愛し合ったら、寂しくない。一人でも意外と大丈夫。彼は亡くなっちゃったけど、今もここにいるって感じ」。ずっと暮らしてきた自宅に、夫の存在を感じると言います。「彼といた25年もすごい幸せだったけど、いまは一人で生きる時間。与えられたチャンス。これはこれで楽しい」
仕事は、コロナの前まではライターと語学教師で稼いでいました。けれど、仕事を請け負っていた編集プロダクションも教えていた塾もコロナでつぶれ、仕事がゼロに。2020年3月の緊急事態宣言後、人にも会わず、何もすることがなくなり、4、5月は精神的にすごく落ち込みました。めったに減らない体重が落ちたほどです。
ですが、毎日、友人とオンラインで話し、小曽根真の無料のジャズライブ配信を聞いているうちに、心境に変化が。「これはこれでいいな。仕事しないっていいな」と気付いたのです。「60代後半なんて、もう人生の最晩年。母も77歳で亡くなった。仕事はもう終わっていい。仕事人じゃなくていい。つまらないことをやっている時間はない、好きなことをしようと思った」。ものの見方が変わって吹っ切れたのでしょうか、20年7月頃から急に元気になりました。
今が一番幸せと思っている
「好きなこと」は、友人を呼んで手料理を振る舞うことや、音楽です。友人は、年上も年下もたくさんいます。先日も、夫の学友を招いて食事会を開きました。男友達の一人が、大好物というナスの煮浸しを食べて、「これまでの人生で一番おいしいナスです」と言いました。「ご飯を作って、友人が食べに来てくれて、おいしいって言われる。それが一番嬉しい。だって、おいしいって、I love youよ」
音楽は、月に9日は音楽関係の活動をしています。ピアノと声楽を2日ずつ習い、合唱団2つで2日ずつで歌い、月1日はフルートとバイオリンと3人でアンサンブルを練習。いつでもピアノの練習ができるように、数年前に自宅に防音室も設置しました。
仕事がないと稼ぎもありませんが、でもお金はきっと何とかなる、と4年前に思いました。「収入がないからって不幸になるわけじゃない、と思ったの。自宅マンションがあって、両親からもらったお金が多少なりともあって……。贅沢しなければ、80歳くらいまで生きていける。そもそも贅沢ってなに？」
「80歳くらいまではなんとかなる」と目論んでいる老後資金は、親の遺産の残りです。まとまったこのお金で、不動産を買って運用する、という資産運用法を考えたこともあります。でも不動産の管理は大変そうだと、運用はせず、貯蓄のまま少しずつ切り崩していくことにしました。個人年金も自分では掛けていません。でも、65歳の時、亡くなった母が掛けておいてくれた個人年金を受け取りました。なんと500万円！ 「だから、お金は何とかなるのよ｣と、嘉子さんは笑います。
「幸せになれない人は何をしても幸せになれない。お金もそれと同じ。お金がないと言う人は、どれだけあってもお金がないって言う。みんな、お金がない、お金がないって、お金のことを思い煩うから、ストレスになるのよ」
嘉子さんはお金よりも、「睡眠と、いいものを食べてるか、好きなことをやってるか、のほうが大事」と言います。コロナ後に、個人で続けてきた語学教室を再開しましたが、あまり儲けにはなりません。でも良いのだそう。目的は収入ではなく、親しい人たちと楽しく会う機会だからです。「今が一番幸せと思っている。人生は楽しんだほうがいい」
できるだけ長く、自宅で楽しみを続けたい
嘉子さんの親戚の女性が昨秋、自立型老人ホームに入りました。この施設では、ご飯は用意してくれるけれど、自分で炊事もできます。嘉子さんは月2回、彼女に会いに行っています。かつてよくしてくれたので、嘉子さんも惣菜を作って届けたり、話し相手になったり。できることを何かしてあげたいそうです。「人に何かしてあげて、喜んでもらえる。それは人生の幸せの一つ」
その親戚の入っている施設は高級で、職員やスタッフもすごく丁寧です。年寄りを子ども扱いせず、良い雰囲気です。それでも、「魅力を感じない。そんなところに行きたくない」と嘉子さん。自宅ならピアノが弾けるし、おいしい料理を作って人にご馳走もできる。でも施設ではできません。だから、老人ホームに入るのはなるべく先延ばししたい、と嘉子さんは願っています。「できるだけ長く、自宅で楽しみを続けたい」
でも、80歳とかになって自宅で暮らせなくなったら、諦めて老人ホームに入るしかないでしょう。その時の施設の入居費は、自宅を売れば足りると計算します。最近、マンション内の物件が6000万円で売り出されていました。不動産会社が買い取ってフルリフォームして売っています。ということは、売主には4000万円程度は実入りがあったはず。それなら、そこそこの老人ホームに入れそうです。
ところで、冒頭のマンションの耐震改修と大規模修繕ですが、各区分所有者が工事費を負担する必要があります。まとまった金額を臨時徴収で集めるのではなく、修繕積立金を20年間、毎月1万円多く徴収する手法になりそうです。追加分は年間12万円、計240万円。主に年金暮らしの嘉子さんにとって、けっして安い負担ではありません。
でも、これも何とかなると嘉子さんは言います。例えば、6、7年前に証券会社の勧誘電話で誘われるまま買った株が値上がりしています。いま時価で120万円くらいのプラスです。嘉子さんは今も車を持っていますが、あと数年もしたら運転はやめて車を手放すでしょう。そうしたら駐車場代や、税金、車検、ガソリン代など、車関連費だけで100万円くらいは浮きそうです。「ほら、なんとかなりそうでしょ」
「この10年強、一人で生きてきて、一人暮らしの人は自立している、しっかりしていると分かった」と、嘉子さん。合唱団でも、趣味のサークルでも、90歳超えで頭も体も元気な大先輩を何人も見てきました。配偶者に先立たれた後も、彼ら彼女らは、自分でご飯を作り、食べ、一人で暮らしています。「一人暮らしのほうが、緊張感がある。しゃんとしている」と実感します。だから自分も大丈夫、と言います。
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フリーランスで働いてきた人には定年がないため、いつまで働くか、いつ引退するかは自分で決めなくてはいけません。年金も少ないし、細々とでも働けば収入の足しになると、不安から仕事をやめられない人も多いでしょう。コロナで仕事がなくなった時、将来を悲観して、精神的に落ち込んだ人もいるに違いありません。
でも、嘉子さんの言うことももっともです。何か贅沢をしようというのでなければ、家さえあれば、それほど大きな収入は必要ありません。無駄な支出を削り、趣味もお金がかからないものならば、収入は多くなくても楽しい日々を送れそうです。そして、笑う角には福来たる。お金がないと心配するより、幸せじゃないと嘆くより、いま手の内にあるもので満足できれば、それが幸せだと感じられれば、人生はずっと平和で穏やかそうです。嘉子さんはそれを「自分の幸せを自覚できる力」と呼びました。ただし繰り返しますが、自宅があれば、の話なのですが、苦笑。
07/26 12:30
婦人公論.jp